关停潮上演!楼市,大变局来了
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作者:余飞
来源:城市财经(ID:City-Finance)
01
幼儿园、小学关停潮已来
人口是楼市的基石,人口变化直接影响着楼市。而如今,随着新生儿人口不断减少,教育部最新公布的数据显示,这种影响已经在幼儿园和小学显现。
这对于楼市来说,无疑是最大的利空。
7月5日,国家教育部公布了《2022年全国教育事业发展统计公报》,披露了各阶段教育的学校、在校生、招生人数等数据。
其中,初中、高中、大学各项数据都在增加。而幼儿园与小学的数量、在校生数量、招生数量都在减少。
教育部数据显示:
2022年共有幼儿园28.92万所,比上年减少5610所,下降1.90%。学前教育在园幼儿4627.55万人,比上年减少177.66万人,下降3.70%。
幼儿园数量是过去多年来首次出现减少。更为关键的是,幼儿园人数去年减少了177.66万人。
小学方面,2022年全国共有普通小学14.91万所,比上年减少5162所,下降3.35%。另有小学教学点7.69万个,比上年减少6690个。小学阶段招生1701.39万人,比上年减少81.19万人,下降4.55%;在校生1.07亿人,比上年减少47.88万人,下降0.44%;毕业生1740.61万人,比上年增加22.58万人,增长1.31%。
学校数量、在校生数量、招生数量三个关键指标,全线下滑。
这意味着,新生儿人口减少的影响,已经延伸到了小学。幼儿园与小学关停潮已经上演。
02
趋势很难改变
事实上,小学关停潮,一直在上演。比如从教育部披露的数据来看,中国的小学数量一路下滑,2012年全国小学数量22.86万人所,2015年跌破20万所,到去年之后14.91万所。
制图:城市财经;数据:教育部
但是,当下的小学数量收缩与过去,因素有很大不同。
以前小学数量减少,是伴随着城市化进程而发生的。毕竟大量农民工进入城市,将子女安置在城市就学,农村的小学一大批被关停了,但伴随发生的是城市大量兴建各类学校。
小学数量虽然在减少,但小学生人数在人口红利之下一直在增长。
如今不同,现在主要是新生儿人口减少所致。我们的新生儿人口在2016年见顶,当年全面放开了二孩政策。但第二年新生儿数量就开始减少。
到2022年,新生儿人口已经跌破千万,只有956万人,相较于2016年的高点,下跌了46.4%。
制图:城市财经;数据:国家统计局
2016年与2017年出生的那一批孩子,现在已经到了上小学的年纪。目前影响的应该还是一年级的数量,未来会次第影响。
未来对初中、高中、大学的影响,会随时间推移而显现。
2023年高考,全国有1291万考生,这一数据再次创下历史新高,比去年增加了98万人。
数据:教育部;制图:城市财经
2023年参加高考的人对应的是2005年左右出生的人数。2005年全国新生儿人口1617万人,是一个承上启下的数字,之后出生人口略有下降,跌破了1600万,到2012年才再度超越2005年,2016年创下过去二十年新高。
因此从出生人数来看,未来高考人数还会继续刷新天际线,预计到2034年达到顶峰,此后随着2016年之后新生人口数量不断下滑而转向。
财新网预测,2036年左右,高考报名人数将开始出现断崖式下降。
也即是说,如果人口趋势不改变,出生人口减少对大学数量的影响,会在2036年之后出现。
这一点,完全可以参照日本人的路径。
日本新生儿数量从1972年开始减少,一直到如今。去年,日本新生儿人数之后77.07万人,是有统计以来首次低于80万人。而日本的人口也已经连续减少了12年。
在这种背景下,公开数据显示,从2002年至2020年,近9000所学校永久关闭。
而日本的大学,也正在面临着大洗牌。新华社前不久发布的消息显示:
日本超200所大学面临关闭。
我们已经走在了日本的老路之上,这种趋势改变不了,因为新生儿数量趋势和人口趋势改变不了。
鼓励生育已经很多年了,但新生儿数量一直在加快减少。因为压在年轻人肩头的住房、教育、医疗三座大山,根本没有减轻。
结婚成本、养娃成本,让年轻人望而却步。
以养娃成本来说,去年育娲人口披露数据,中国目前的平均养娃到18岁的成本是人均GDP的6.9倍,位居世界第二,仅次于韩国。这意味着,中国的人均养娃成本可能不是最大,但压力绝对是全球前列。
具体到各省市,养娃压力最大的是甘肃,养大一个娃到17岁,需要耗费一个家庭16.2年收入,相当于每年的家庭收入都投入到孩子身上了。
制图:城市财经;数据:育娲人口、国家统计局
而如今,宏观大环境充斥着诸多不确定性,特别是就业与收入的不确定性,让不少新生代年轻人选择“四大皆空”:不买房、不买车、不结婚、不生子。
没有车贷、没有房贷、没有下一代,网友们戏称为“绝代佳人”。揶揄背后,更多的是心酸。
民政部最新披露的数据显示,去年全国结婚人数创37年来新低,这意味着出生人口下行速度还会加快。
有机构预测,今年的出生人口可能会跌破800万。
这意味着,幼儿园与小学的关停潮力度还会逐渐加大。
03
学区房首当其冲
幼儿园与小学的数量、在校生人数不断减少,首当其冲的便是学区房。
当孩子数量不断减少,对学区的需求不断下滑,顶级学区房的支撑力量晃动,高价便难以坚守。
事实上,顶流学区房的价格已经在大缩水。
比如最近本号写到的上海,每日经济新闻披露,上海学区房“最强阵地”在市场下行中失守了,部分溢价过高的学区房,“价格已经回到了5年前”。
列举了浦东新区顶流学校明珠小学的“老破小”朱家滩小区、浦东新区的梅园片区。前者从高点时期的15万,降到了如今9万左右的成交价,后者则从最高点的20万出头,降到了如今的13万至15万。
深圳顶流学区房一样调整了不少。
去年乐有家就梳理过,深圳百花小学和深圳实验中学的学区房金茂礼都,二手房价格最高时冲破了30万元/平方米,去年3月份有业主将价格降到了13.7万元/平方米。
深圳的六大名校学区房中的百花片区、南二外周边以及深高北周边二手房成交价跌幅最大,在20%左右。
这种影响,会逐渐传递到整个房地产系统里,供大于求的局面,会愈演愈烈。
这种愈演愈烈的局面,不单只是因为人口减少而减少了购房需求。还有家庭结构导致的房屋过剩。当中产家庭的爷爷奶奶、姥姥姥爷去世之后,他们的子孙还差房吗?
人口见顶下降,城市化速率见顶放缓,新生儿人口一年比一年少,收入和就业不确定性加大,这四大利空正在全面施压楼市。
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